海南立法规范物业管理打造幸福家园

□ 法治日报全媒体记者 翟小功

物业管理服务与广大人民群众生产生活息息相关，是重大的民生问题，也是社区治理的重要部分，对打造共建共治共享的社会治理格局，推进海南自由贸易港建设有着重要意义。

近日，海南省第六届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修订通过《海南经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》），自2021年11月1日起施行。修订后的《条例》共7章81条，对业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用与维护等作出明确规定，为广大业主营造安全、文明、和谐、美好的幸福家园。

与时俱进破局解困

海南省是全国较早开展物业管理工作的省份之一。《海南经济特区物业管理条例》自2011年1月1日起施行，在业主自治、行业管理等诸多方面进行了有益探索与实践，取得了积极的成效。

随着经济社会的发展，物业管理行业出现了很多新问题和新矛盾，省人大代表、政协委员多次提议修改，人民群众反映强烈，迫切需要对《条例》进行完善，破解现实难题。

2018年，海南省住房和城乡建设厅着手起草《条例》修订草案，并委托海南法立信律师事务所承担立法调研及执笔起草工作。本次修订立足海南实际，贯彻落实新出台的民法典精神，并坚持问题导向，着力解决物业管理中的焦点和难点问题。

历时3年，通过充分调研借鉴省内外物业管理经验，广泛征求社会各界意见，对《条例》进行全面修订，2021年6月1日海南省人大常委会通过了修订后的《条例》。

《条例》在总则中提出，加强党建引领和政府监管。物业管理应当遵循党委领导、政府主导、业主自治、专业服务、社区治理、多方参与相结合的原则。县级以上政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入社区治理体系。强化街道对社区物业的管理责任，并鼓励各方参与和谐社区建设。

海南省住房和城乡建设厅总工程师林诗辉表示：“《条例》的修订与施行，将进一步提升自贸港社区治理能力，促进物业管理行业健康发展，为广大业主营造安全、文明、和谐、美好的幸福家园，实现住有宜居。”

降低门槛明确权责

业主大会召开门槛高、表决难等是业主大会成立难的重要原因。

对此，《条例》明确提出降低首次业主大会召开门槛，规定物业管理区域符合“房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上”或者“首套房屋出售并交付使用满两年”这两种情形之一的，可以召开首次业主大会会议，选举业主委员会。同时规定，符合以上条件的，建设单位应当申请成立首次业主大会会议筹备组，业主可以提出书面申请，街道办事处、乡镇政府也可以根据物业管理区域实际情况主动组建筹备组。

“我省部分小区属于候鸟型小区，业主居住季节性较强，传统书面征求意见的方式在一定程度上制约了业主参与小区管理的权利。”省人大常委会法工委规章备案处处长林崇高表示，《条例》提出，在确认业主身份前提下，以手机短信、微信、电子邮件等形式征求业主意见的，视为书面征求意见，还要求县级以上政府物业管理主管部门逐步建立免费的业主决策信息服务平台。

针对业主委员会运行存在的权利边界不清晰、运行不规范、权责不对等的问题，《条例》明确业主委员会公布公示义务，建立业主委员会备案制度，规定业主委员会委员的禁止性行为，建立经济责任审计制度，明确业主委员会换届选举的程序，规范业主委员会的运行。

值得一提的是，《条例》以列举方式明确业主委员会委员禁止性行为，如侵占、挪用业主共有部分收益，擅自与物业服务人签订物业服务合同，泄露业主信息等。同时，《条例》规定业主委员会委员挪用或者侵占业主共有部分收益的法律责任。

保障业主合法权益

实践中，物业服务人不按照合同约定提供服务，损害业主合法权益等问题时常发生。《条例》从明确物业服务人的义务、规范物业服务人的退出等方面规范物业服务人的行为，保障业主合法权益。

《条例》明确，物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并做好物业维修、养护和更新，建立健全安全防范制度，维护物业管理区域环境卫生，不得泄露业主信息等。

为了减少和化解物业服务人与业主因物业管理信息不对称产生的矛盾，进一步保障业主的知情权，《条例》规定，物业服务人应当公示、及时更新物业管理的相关信息，并通过短信、微信等形式告知全体业主。同时要求物业服务人听取业主意见和建议，接受业主监督，每年向业主大会、业主委员会报告工作情况。

“因物业服务人拒绝退出产生的物业纠纷时有发生，严重影响业主正常生活。”省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长王智介绍说，《条例》明确，物业服务合同终止后，物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理移交手续、退出物业管理区域，并明确了业主的救济方式。

林崇高表示，鉴于业主共有部分经营收益被物业服务人挪用、侵占引发的矛盾比较突出，为保护业主的共同利益，《条例》规定，应当依法决定利用业主共有部分进行经营。明确收益归属，从账目、账户方面加强监管。建立审计制度，规定业主大会、业主委员会可以对业主共有部分经营收益的使用情况进行审计。

同时，《条例》规定，物业服务人、业主委员会委员挪用或者侵占业主共有部分收益的，由县级以上政府物业管理主管部门责令返还被挪用或者侵占的共有部分收益，给予警告，没收违法所得，并处挪用或者侵占金额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究相关人员的刑事责任。

规范物业服务收费

随着经济社会发展，物业服务成本不断上涨，物业服务人难以为继，影响服务质量，也成为其侵占、挪用业主共有部分收益的重要原因。

对此，《条例》规定物业服务人不得在物业服务履行期限内擅自调整物业服务收费标准。因物价变动、职工最低工资标准调整等原因确需调整的，物业服务人应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案、拟调价理由、成本变动情况等相关资料。物业服务人应当充分听取业主意见，与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，由业主共同决定。

现实中，业主欠交物业服务费用的情况较为常见，影响物业服务人正常经营，损害全体业主的合法权益。为此，《条例》明确业主应当按照约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费用。

为保护业主的基本权益，《条例》对物业服务人催交物业服务费用的方式进行了规范，规定物业服务人不得采取停止供电、供水以及限制业主进出小区、入户、使用电梯等其他方式催交物业服务费用。

针对实践中住宅专项维修资金管理难、交存难、使用难的问题，《条例》从实行分级账户管理、明确建设单位的首期交存义务、规范住宅专项维修资金一般使用程序等方面规范住宅专项维修资金的管理和使用。尤其是，《条例》规定了七种危及房屋安全和人身财产安全的情况，可以紧急动用住宅专项维修资金。