国土部:住宅供地要避免“饥饿供应”和年底突击

国土部有关负责人解读优化住房及供地结构《通知》

　　住宅供地要避免“饥饿供应”和年底突击

　　国土资源部、住房和城乡建设部近日联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。国土部有关负责人指出,调控“新政”强调分类调控、因地施策,首次将住房供应结构、土地供应结构联动调整;控制住宅用地供应规模、布局和节奏,优化供应结构,避免“饥饿供应”。

　　首次将住房供应结构、土地供应结构联动调整

　　国土资源部土地利用管理司负责人介绍此次调控政策出台背景时指出,目前,全国层面住房供不应求的局面已得到缓解,住宅用地的供需态势已经由需求的单边快速增长向供需双向回调。一方面部分地区房地产市场存在结构性、区域性供求矛盾,需要进一步加大土地供应的力度,另一方面,部分二三线城市房地产用地供应已超出城市发展需要,去库存压力大。为此,需要分类调控、因地施策。另外,房地产市场管控要由过去以行政手段为主向突出市场和强化监管方向转变。

　　此次调控主要突出优化供应结构,明确支持自住和改善性住房需求,维护市场稳定。主要表现在三个方面。首先,强调分类调控、因地施策。突出政策调整的“针对性、差异性”,根据不同地区土地市场发育程度和房地产市场供求态势,采取不同调控政策应对。

　　其次,强调调整结构。首次将住房供应结构、土地供应结构联动调整,并明确可以将商品住房调整为保障房,将商品住宅用地调整为保障性住房用地、养老服务业等用地。

　　各地在调整土地供应规模时,首先要判断房屋和土地供应情况,如何判断《通知》中提到的“房屋和土地的供求过剩或不足”标准,这位负责人说:“国土资源部根据房价、地价、商品住房累计可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标,将城市划分为五类:房价地价上涨快、上涨较快、平稳上涨、持平、下跌。这五类作为指导住宅用地供应和稳定市场价格信号的标准。

　　控制住宅用地供应规模、布局和节奏

　　《通知》要求强化住宅用地供应管理,控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏,将住房用地年度供应计划落实到具体地块,明确上市时间,定期分批推出,稳定、均衡供应住宅用地,进一步采取措施,灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应。

　　国土资源部有关负责人表示,“稳定供应、均衡供应”说的是对土地供应总量的管控和对土地供应的节奏变化掌握问题,是要为供求关系的稳定构建一个良好基础。地方政府在实时土地供应过程中,要充分考虑土地供应规模变化对未来市场发展预期的影响,尤其是负面影响,不搞“饥饿供应”。季度供应也要均衡,避免年底突击供地现象,避免市场成交大起大落。

　　“灵活确定地块面积,不同地块面积和用途的搭配供应”,是指供应要主动贴近市场需求,促进市场健康运行。地块规模过大,超过房地产企业开发能力,不仅容易造成住房有效供应延后,阻碍市场供求关系改善,还容易导致囤地、炒地、闲置浪费等诸多问题,不能给这些现象留后门。

　　土地用途和规划条件变更要确保政府和土地使用者共赢

　　允许土地用途和规划条件变更,是否会造成地价款补交与退还乱象?

　　相关负责人回答,《通知》中提到的“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,国土资源主管部门,住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。”这里有两个前提,一是“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大”,二是“已出让的未开发房地产用地”。允许转型的方向很明确,是“国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目”。

　　一般来说,住宅用途的地价较高,但供过于求会形成宗地地价减值,转向其它用途,原用地者可能有损失,这需要地方政府部门周密筹划,政府与土地使用者从市场实际出发,实现共赢。

　　相关负责人表示,《通知》已明确,将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房和公共租赁住房建设的,市、县国土资源主管部门应重新核定相应的土地价款,更改土地出让合同。重新核定土地价款,应该按照新用途,经专门地价评估确定价款。符合划拨用地条件的,可以重新办理划拨用地手续,核发划拨用地决定书。地价款按照公平公正公开的原则,由地方政府和地方协商解决。